“L’ornamento di una casa sono gli amici che la frequentano.” Ralph Waldo Emerson

“Benvenuti a casa mia. Entrate e lasciate un po’ della felicità che recate.” Anonimo

Tratterò i seguenti punti:

1. Sintesi delle agevolazioni fiscali prima casa;
2. Beneficio fiscale prima casa;
3. Ambito oggettivo:
4. Formalità e requisiti soggettivi e
5. Vendita prima dei cinque anni e acquisto di immobile in costruzione.

Tralascerò, volutamente, tutte le imposte di “gestione” dell’immobile quali Imu, Tasi, Tarsu/Tari etc, delineate dal Legislatore nazionale ed autonomamente gestite dagli amministratori locali in base a soggettive esigenze di cassa.

È superfluo ribadire la mia più completa disponibilità verso chiunque ritenga di voler approfondire, anche personalmente, quanto seguirà.

Buona lettura!

• Sintesi delle agevolazioni fiscali prima casa
  Il legislatore, nel prevedere una serie di agevolazioni prima casa, ha imposto l’applicazione di una aliquota fiscale ridotta pagata sull’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
  Questa previsione soggiace, contemporaneamente, sia al rispetto di un specifica e definita formalità sia al possesso di requisiti ben definiti.
  Al tempo stesso ipotizzando cause di decadenza il Legislatore ha previsto una serie di sanzioni al ricorrere delle stesse.
  La formalità attiene alle dichiarazioni da rendere nell’atto notarile nel rispetto dei requisiti soggettivi ed oggettivi previsti affinché il beneficio venga riconosciuto.
• Beneficio fiscale prima casa
  Il beneficio fiscale previsto è un complesso di agevolazioni quali l’applicazione:
  – dell’imposta di registro in misura ridotta del 2% anziché del 9%,
  – dell’IVA del 4% anziché del 10% e
  – le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro dal 2014 anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.
• Ambito oggettivo
  Iniziamo dicendo che per richiedere le agevolazioni fiscali l’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso.
  Questa è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza entro i successivi 18 mesi.
  È opportuno evidenziare che se da un lato non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa, non potendo soddisfare il requisito dell’abitazione principale, dall’altro si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si abbia ovvero si intenda trasferire la propria residenza.
  L’agevolazione prima casa spetta, interamente o per quota, anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa, situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito, solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.
• Formalità e requisiti soggettivi
  La dichiarazione da rendere nell’atto notarile nel rispetto dei requisiti dovrà soddisfare specifici i criteri.
  Dopo aver dichiarato che l’immobile non è classificato come abitazione di lusso, la parte acquirente chiede che all’atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa, nello specifico dichiara:
  1. A – di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto,
  B – in alternativa, di voler stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza,
  C – oppure, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale, se la residenza è diversa da quella in cui l’acquirente svolge la propria attività o se trasferita all’estero per ragioni di lavoro, ovvero nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero.
  La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. non si applica nel caso del personale delle forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare;
  2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto. La titolarità della sola nuda proprietà di un’abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni;
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”;
  4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.
• Vendita prima dei cinque anni e acquisto di immobile in costruzione
  In linea di massima il legislatore presuppone che la vendita dell’abitazione prima dei cinque anni abbia un intento speculativo per cui tassa la plusvalenza determinata dalla vendita.

La plusvalenza, data dalla differenza tra prezzo di vendita e del precedente acquisto aumentato dei costi di acquisizione (esempio quelli notarili), sarà considerata un reddito diverso ex art. 67 del Tuir e sarà assoggettata da una imposta sostitutiva del 20%.

Tuttavia prevede una condizione esimente che riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra l‘acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari.
Dal primo gennaio 2016 anche coloro che al momento dell’atto possiedono già un immobile potranno chiedere di godere dei benefici prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registro pari al 2% in luogo del 9% a patto che lo rivendano entro un anno dalla data del rogito di acquisto dell’abitazione acquistata con le agevolazioni.
In caso di vendita dell’abitazione prima dei cinque anni dall’acquisto si decadrà dai benefici, si verrà tassati per differenza e si verrà sanzionati con il 30% sulla differenza omessa, più interessi.
Sul punto si rinvia alla circolare N. 27/E – 2016 dell’AdE.

Per quanto riguarda l’ipotesi di immobili in costruzione, con la risoluzione n. 44/E del 2004, l’Agenzia ha precisato che non si decade dalle agevolazione sul primo acquisto se entro un anno dalla vendita sia stato realizzato il rustico (muri portanti più copertura).

• Estensione del beneficio in caso di trasferimento all’estero e di Italiani residenti all’estero
  L’Agenzia delle Entrate con la circolare 19 del 2001 ammette al beneficio prima casa coloro che, per motivi di lavoro, siano residenti all’estero pur se non iscritti all’Aire.
  In caso di possesso di un immobile prima casa sul territorio nazionale e di trasferimento all’estero, il beneficio è conservato a condizione che si sia in grado di dimostrare attraverso bollette luce, gas, telefono, che la casa all’estero sia utilizzata come dimora abituale (cfr Risoluzione ministeriale n.31 del 2010).
  La diretta conseguenza di questo è che anche chi non risiede in Italia perché lavora all’estero potrà godere dei benefici prima casa per abitazioni acquistate sul territorio italiano.

In conclusione, per poter fruire dell’agevolazione sarà necessario:
• Rendere una dichiarazione dal notaio al momento della stipula dell’atto, a pena di decadenza, in cui si manifesta la volontà di stabilire nel comune dove ha acquistato la prima casa ed ha spostato la residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla data di acquisto, e di non essere titolare di altro diritto, né esclusivo né in comunione con altri, di diritti reali su altra abitazione ed acquistate già usufruendo del beneficio fiscale prima casa.
• Trasferire la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile da adibire a prima casa entro il termine di scadenza di 18 mesi
• Non essere titolari di altri diritti di uso, usufrutto, abitazione, proprietà su altri immobili siti nello stesso comune né a titolo esclusivo né in comunione con il coniuge (comunione sia ordinaria che legale); infine
• Non essere titolari di altri diritti di uso usufrutto abitazione, nuda proprietà, o proprietà né a titolo esclusivo, né pro quota, né in comunione legale su altre abitazioni che sono state acquistate con i benefici prima casa nel terreno nazionale.

#WalterTroisi

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